Czy elewacja jest częścią wspólną nieruchomości?

Kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości w postaci mieszkania w bloku lub kamienicy, nabywamy także część tzw. nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna oznacza wszelkie części budynku, które służą do użytku wszystkim użytkownikom placówki, a nie tylko jej poszczególnym lokatorom. Do takich części możemy zaliczyć między innymi: fundamenty, ściany zewnętrzne budynku, dach, kominy oraz wszelkie instalacje. Sporo kontrowersje rodzi tutaj elewacja, która może być wykorzystywana zarówno jako docieplanie budynku (termoizolacja), a także jako powierzchnia reklamowa (plakaty, bannery reklamowe).

 

Czy w takiej sytuacji, elewacja jest postrzegana jako część wspólna nieruchomości?

Niejednokrotnie podczas ustalania własności niektórych elementów nieruchomości, możemy spotkać się z wieloma sprzecznościami. Niestety, przepisy prawa budowlanego są wyjątkowo zawiłe w tej kwestii. W oświadczeniu Sądu Najwyższego czytamy, że za własność prywatną uznajemy części budynku niebędące odrębnymi lokalami, które byłyby wykorzystywane tylko przez właścicieli danej nieruchomości. W świetle tego oświadczenia, nawet niezamieszkany przez nikogo lokal, nie może zostać potraktowany jako część wspólna nieruchomości.

 

Prawo do części wspólnej nieruchomości

Osobną kwestią jest udział poszczególnych lokatorów kamienicy we wspólnocie mieszkaniowej. Każdy lokator posiadający własne mieszkanie w danym bloku mieszkaniowym, wraz z jego zakupem dokonał zakupu części praw do ogółu budynku.

Zazwyczaj, wielkość danych udziału jest proporcjonalna do wielkości zakupionej nieruchomości. W szczególnych przypadkach, wielkość udziałów może zostać ustalona w specjalnej umowie, która musi być zawarta przez właścicieli wszystkich lokali wewnątrz danej nieruchomości. Wówczas, ich wysokość może zostać wyrażona w procentach (cała nieruchomość odpowiada wówczas 100%), albo ułamku dziesiętnym (wtedy całość nieruchomości jest określana jako 1).

 

Elewacja jest częścią wspólną nieruchomości

Odwołując się do przytoczonej definicji nieruchomości wspólnej, elewacja budynku spełnia wszystkie wymienione w niej kryteria. Z tego względu, elewację należy postrzegać jako część wspólną nieruchomości.

W związku z tym, każdy lokator danej nieruchomości posiada prawo do decydowania o ewentualnych zmianach lub modyfikacjach.

Oznacza to, że decydując się na wykonanie termoizolacji w celu docieplenia budynku, wszyscy lokatorzy muszą podjąć uchwałę dotyczącą zgody na przeprowadzenie takiej modernizacji nieruchomości. Aby taka modernizacja mogła zostać zrealizowana, większość lokatorów musi wyrazić zgodę na jej przeprowadzenie.